Нажмите ENTER, чтобы посмотреть результаты поиска, или нажмите ESC для отмены.

Она умрёт, если будет ничьей

Сто лет назад земельный вопрос стал одной из причин революции. Но если накануне 1917 года общество осознавало важность этого вопроса, то сегодня масштаб проблем в этой сфере виден далеко не всем. Эксперты ЦСР в своем докладе «Земля для людей» описали важнейшие вызовы земельных отношений в России и предложили ответы на них

Земле нужно «понятное будущее»

Три четверти населения Российской Федерации живет в городах. Большинство граждан никогда не занимались сельским хозяйством, не работали в строительном бизнесе, не участвовали в сделках по купле-продаже или аренде земли. Для них «земельный вопрос», на первый взгляд, неактуален. Для них — это дело узкой группы госуправленцев, кадастровых инженеров, экономистов, владельцев сельскохозяйственных угодий, застройщиков, то есть людей, который по долгу службы вовлечены в земельные отношения.

Между тем, эти отношения в России сопряжены с таким количеством проблем, что впору бить в набат. Проблемы эти масштабны, всеохватны и касаются каждого: если не непосредственно, то уж точно косвенно. В конце концов, земля – это основа даже не экономики, а нашего биологического существования. Мы можем не думать о воздухе, которым дышим, но если он отравлен, если его не хватает, если о его состоянии не заботится государство и общество, это непременно скажется на нашем здоровье.

Например, Российская Федерация уже несколько лет реализует курс на импортозамещение, особенно в продовольственной сфере. Но хлеб и огурцы не самозарождаются на магазинной полке, зерно и овощи растут на земле. А значит, сельхозпроизводитель нуждается в расширении площадей, в низких налогах, в долгосрочных гарантиях, наконец, в том, чтобы государство сказало ему: «Дорогой кормилец, я знаю всё о твоих нуждах, не беспокойся о будущем».

В действительности же этот кормилец никогда точно не знает даже границы той земли, на которой он работает. Он не уверен, что завтра ее не отдадут под жилую застройку или не переведут в иную категорию. Не способен он и предсказать величину земельного налога. Он не всегда знает, у кого просить защиты: у муниципалитета, региональных или федеральных властей? Неудивительно, что продуктов отечественного производства меньше, чем хотелось бы, а те, что доезжают до магазинов, дороже, чем могли бы быть. Ведь издержки и риски отражаются на цене конечного продукта.

Это только одна из проблем. Если в земельных отношениях царят хаос и хроническая неопределенность, невозможно вести бизнес, а значит предпринимателю сложно соблюдать свои обязательства перед государством и наемными работниками. Неуверенность в завтрашнем дне, социальная депрессия и напряженность – причины этих явлений кроются, в том числе, и в неустроенности земельной сферы.

Невозможно и полноценное планирование частной жизни. Скажем, государство выделяет молодой семье землю в регионе, граждане выбирают подходящий им участок, который внесен в кадастровый реестр и который вроде бы точно можно использовать для строительства, они строят планы, например, подыскивают работу и детский сад поблизости… А потом оказывается, что на участке строить нельзя, потому что рядом находится какое-то вредное производство. То ли предприниматель занес денег в нужный кабинет, то ли кадастровый инженер ошибся, то ли изначально план не был согласован с руководством завода – это уже не важно. Важно, что в ситуации неопределенности жить очень сложно.

Неопределенность – это еще и питательная среда для коррупции. Представьте себе, что вы чиновник и отвечаете за то, что тот или иной земельный ресурс был отдан этому физическому или тому юридическому лицу, за то, чтобы он получил конкретный статус или границы. При этом четких критериев у вас в руках нет, нет точных сведений об участке и конкретного нормативного акта, которым можно руководствоваться. Велик соблазн принять решение в пользу более приятного лично тебе человека.

Ученые уже давно доказали — экономика может расти только в ситуации «понятного будущего».  Поэтому эксперты Центра стратегических разработок подготовили доклад «Земля для людей», в котором подробно рассмотрели основные проблемы и пути их решения. Вот только некоторые примеры.

Проблема I: Кадастр и регистрация прав на недвижимое имущество — головная боль для государства, населения и предпринимательства

Проблема II: Необоснованные земельные платежи и отсутствие разграничения государственной собственности на землю

Проблема III:Схемы и проекты территориального планирования — причина конфликта между сельским хозяйством и строительством

Проблема IV: Отсутствие коммуникационного канала с местного уровня на федеральный для своевременного выявления проблем земельного оборота


Проблема I: Кадастр и регистрация прав на недвижимое имущество — головная боль для государства, населения и предпринимательства

В чем суть:

Чтобы совершать операции с земельными участками, отдавать их для нужд сельского хозяйства или под застройку, оставлять в собственности государства или включать в рыночный оборот, дарить, покупать или продавать, нужно иметь о них точную информацию. Где границы участка? Кто владеет им и пользуется? К какой категории он относится, и какой вид деятельности на нем разрешен? В конце концов, сколько он стоит? Однако, лишь относительно незначительной части земельных участков в Российской Федерации можно ответить на эти вопросы. Но и это мало что значит — даже если участок поставлен на кадастровый учет, нет никаких гарантий, что информация о нем точная и не может быть изменена в результате очередного переформатирования системы.

Отсутствие единой системы кадастрового учета и системы регистрации прав на участок затрудняет жизнь всем. И в первую очередь самому государству, которое не может правильно исчислить земельный налог и справедливо управлять земельными ресурсами. Добросовестный покупатель земельного участка может столкнуться с тем, что площадь участка ранее была исчислена неточно, а значит его ждут тяжбы с соседями, бюрократические мытарства и расходы на межевание. Предприниматель и вовсе рискует оказаться в ситуации, когда приобретаемый для коммерческой застройки участок, после уточнения его статуса, для этой цели использовать уже нельзя.

В конечном итоге отсутствие внятной информации о каждом отдельно участке порождает коррупцию (если непонятен статус участка, он достанется тому, у кого больше денег) и разного рода конфликты: между государством, бизнесом и обществом.

Пример:

В Тукаевском районе Татарстана под коттеджи отвели земли на границах национального парка «Нижняя Кама». Эти земли были поставлены на кадастровый учет, но без согласования с национальным парком и кроме того без соблюдения норм о пожарной безопасности. Возможно, в этом деле была коррупционная составляющая. Но в любом случае сама возможность постановки участка на кадастровый учет без согласования с соседями, говорит о несовершенстве системы.

Решение:

Существующая система регистрации должна претерпеть изменения и превратиться в инструмент, обеспечивающий защиту прав на землю правообладателей, поддержание актуальной базы данных обо всех участках — объектах налогообложения и эффективное управление земельными ресурсами. Все земельные участки должны быть отражены в учетно-регистрационной системе. Для этого нужно выделить бюджетные средства и провести комплексные кадастровые работы, уже предусмотренные законодательством: сплошную инвентаризацию с определением принадлежности участков, уточнением их границ, площади, зоны, разрешенного использования, — а также осуществить их кадастровый и регистрационный учет, если ранее он не осуществлялся.

Проблема II: Необоснованные земельные платежи и отсутствие разграничения государственной собственности на землю

В чем суть:

Земельный налог в Росси не основан на рыночных факторах, а точнее на ясном понимании того, кому участок принадлежит и для каких целей может использоваться. В итоге налог редко исчисляется справедливо: он может быть как безосновательно завышен, так и безосновательно занижен. В первом случае собственники вынуждены оспаривать кадастровую оценку в судах — это массовое явление. Во втором — местные власти не заинтересованы в сборе земельного налога, поскольку стоимость его администрирования выше поступлений в бюджет.

Кроме того, муниципалитеты недополучают суммы земельного налога из-за того, что права на землю, находящуюся в государственной собственности, фактически не разграничены между Российской Федерацией, субъектами РФ и муниципалитетами, исключая земли железнодорожного транспорта (неразграниченными остаются 16%), обороны и безопасности, особо охраняемых территорий и объектов (21%) и лесного фонда (18%). По землям сельскохозяйственного назначения и населенных пунктов, являющихся основным резервом развития территорий, неразграниченными остаются около 90% (2015 г.).

Естественно подобная ситуация не может не сказываться отрицательно на формировании, распределении и управлении земельными фондами.

Пример:

В Хабаровском крае тлеет конфликт между муниципалитетами и краевым управлением Росреестра. С января 2018 года регион перешел на новую систему налогообложения, и квитанции, которые приходят теперь жителям и организациям, существенно выросли. Они, однако, могут оспорить кадастровую стоимость участка в специальной комиссии при Росреестре, который в 56% случаев встаёт на сторону заявителя. Однако эти решения очень часто оспаривают в судах муниципалитеты, так как в этих случаях они теряют налоговые сборы (земельный налог идёт в местные бюджеты). В результате растет социальное недовольство.

Решение:

Поступление земельных платежей в муниципальные бюджеты может быть обеспечено за счет разграничения государственной собственности на землю и передачи неразграниченных земель в муниципальную собственность, сокращения площадей, изъятых из оборота и не предоставленных кому-либо, а также роста поступлений налога за счет уточнения площадей, назначения участков и ставок налога. Государственная собственность на землю должна быть разграничена, а законодательство, касающееся оборота разграниченных земель, — децентрализовано для того, чтобы повысить ответственность соответствующего уровня власти за развитие территории.

Проблема III: Схемы и проекты территориального планирования — причина конфликта между сельским хозяйством и строительством

В чем суть:

Исторически территориальное планирование выросло из градостроительного планирования. И по сей день в России оно сфокусировано на развитии и городов, других населенных пунктов, а также инженерной инфраструктуры между ними. Территориальное планирование лесных угодий регулируется Лесным кодексом, а планирование земель сельскохозяйственного назначения вовсе отсутствует. Это чревато тем, что чаще всего земля для застройки имеет приоритет перед землей для сельского хозяйства. В конфликте между застройщиком и сельхозпроизводителем государство чаще всего оказывается на стороне первого. «При отсутствии четких процедур и критериев принятия решений, при барьерах в доступе к информации получение нужного решения часто связано с коррупционной практикой».

Пример:

Конфликт Тимирязевской академии и девелоперов, которые (с молчаливого согласия государства) предложили передать опытные поля академии под застройку в обмен на компенсацию и поля в другом районе. Ситуацию пришлось решать в «ручном режиме»: помогло вмешательство президента В.В. Путина. Тимирязевской академии, впрочем, повезло. Ведь «»жертвами» такого изъятия, начиная с 2009 г. стали федеральные питомники, опытные станции, научные институты, учебные хозяйства аграрных вузов, терявшие угодья без компенсации и предоставления других земель для основного вида их деятельности».

Решение:

Предлагается совершенствовать систему в трех направлениях:

  1. Следует выделить две группы сельскохозяйственных земель: ценные и особо ценные. Ценные — только для сельского хозяйства. Особо ценные — в исключительных случаях для иных целей. Для каждого участка должен быть разработан особый регламент использования.
  2. Чтобы избежать спекуляций при передаче земли из сферы сельского хозяйства под застройку, правом выкупа такой земли должен быть наделен только муниципалитет. Причем выкупать землю он должен только по цене именно сельскохозяйственной земли, то есть более низкой.
  3. Аграрные вузы и НИИ, обладающие землей, должны быть ограничены в праве сдавать землю в аренду, тем более продавать ее. Передача должна осуществляться «для строго определенных целей — в организации, созданные с их участием для селекции, семеноводства, научно-технологических исследований и связанных с этим работ». В случае банкротства земли отходят государству, которое в приоритетном порядке передает их для научной и научно-производственной деятельности.

Проблема IV: Отсутствие коммуникационного канала с местного уровня на федеральный для своевременного выявления проблем земельного оборота

В чем суть:

В руководстве Российской Федерации недостаточно представляют, какие проблемы волнуют людей в регионах. Многие из этих проблем обусловлены именно неприменимостью общероссийских законодательных норм к местным условиям и отсутствием полномочий у муниципалитетов. В итоге проблемы приобретают хронический характер.

Пример:

В мае 2017 года правительство Дагестана приняло решение, что в трех районах республики, в том числе в Ногайском, должны появиться новые населенные пункты, образованные на землях отгонного животноводства, находящихся в пользовании фермерских хозяйств ряда районов Нагорного Дагестана. Это решение вызвало массовый протест в среде ногайцев. 14 июня Общероссийский съезд ногайского народа потребовал передать земли района в собственность органам местного самоуправления в соответствии с федеральным законодательством, провести аудит и инвентаризацию земель и обеспечить строгий контроль за соблюдением норм содержания скота на этих землях. В результате конфликт, имеющий чисто экономическую подоплёку, стал восприниматься как межэтнический, и уже не может быть разрешен без вмешательства федеральных властей.

Решение:

Организация коммуникативного канала — инструмент оперативного реагирования на проблемы и полезные практики на местах, которые не видны законодателю на федеральном уровне. Своевременное их выявление позволит оперативно принимать соответствующие нормы, не обостряя ситуации. Этот канал организуется через налаживание мониторинга проблем и полезных практик земельного оборота на местах.

Рекомендуем