Нажмите ENTER, чтобы посмотреть результаты поиска, или нажмите ESC для отмены.

Дорогой и одновременно доступный город — возможно ли это

Одним из наиболее серьёзных вызовов для современных городов является стратегический выбор между двумя противоположными целями –  обеспечением высокого качества городской среды и обеспечением доступности жилья. Такой «trade-off» обусловлен простой и давно эмпирически доказанной зависимостью между жесткостью градостроительного регулирования, предъявляющего требования к параметрам городской среды, и ценами на недвижимость, в том числе на жилье

В наиболее комфортных для жизни и одновременно зарегулированных городах, таких как Ванкувер или Сан-Франциско, доступность жилья в 3-4 раза ниже, чем в Далласе или Детройте, где градостроительная политика сравнительно слабо ограничивает застройку.

Доступность жилья (отношение медианной цены жилья к медианному доходу домохозяйства, лет) в агломерациях с населением более 2 млн человек и жесткость градостроительного регулирования, 2016 год. 13th Annual Demographia International Demographia International Housing Affordability Survey: 2017 Rating Middle-Income Housing Affordability

Важно понимать, что в развитых зарубежных странах выбор между качеством среды и доступностью жилья осуществляется на уровне городской, а иногда и национальной жилищной и градостроительной политики. При этом выбор стратегии повышения качества городской среды (в широком понимании это и визуальная привлекательность, и доступность общественных пространств, и безбарьерная среда для инвалидов, и разнообразие типов застройки, и многое другое) сопровождается одновременным выбором инструментов решения проблемы снижения доступности жилья.

Почему в дорогом городе важно обеспечить доступное жилье?

Практический опыт городов, испытавших быстрый взлет экономики и доходов, а затем и цен на жилье (Бостон, Сан-Франциско, Лондон, Мельбурн, Торонто) показал, что следом наступают серьезные потери для экономики города.

А именно – дефицит на рынке труда средней и низкой квалификации (в основном рестораны, торговля, бытовые услуги), вслед за этим ускорение роста цен на товары и услуги, усиление транспортных проблем (люди с недостаточными для проживания в городе доходами вынуждены постоянно перемещаться между центром и периферией).

Поэтому города пытаются поддерживать необходимую для нормального функционирования города дифференциацию доходных групп населения и рынка труда.

Как это решается?

На рынках с высокими ценами (и соответственно рыночным спросом) в отличие от рынков с низкими ценами города имеют возможность использовать частные финансовые ресурсы для решения проблемы.

Ключевой вопрос в том, какой должна быть эффективная градостроительная политика? Ведь это всегда выбор между многими параметрами. Глобально такой выбор стоит между количественным наращиванием объемов различной застройки и предложения недвижимости в городе и качественными преобразованиями городской среды. В рамках первой стратегии обычно города не регулируют «расползание» города, то есть происходит экстенсивное освоение новых территорий и постоянное расширение города. В рамках второй стратегии – в городе принята политика компактного развития в существующих границах (урбанистам знаком принятый термин «urban containment»), приоритет проектов редевелопмента существующей застройки в целях повышения качества городской среды над проектам освоения «зеленых полей» (где пока вообще нет никакой городской среды). При прочих равных условиях первая стратегия обычно способствует более низким ценам на недвижимость, в том числе на жилье, чем вторая.

К счастью, в мире уже существует огромный набор инструментов решения проблемы доступности жилья в городах с высокими ценами на недвижимость.

Существуют модель, так называемого, стимулирующего градостроительного регулирования – чаще применяемая в Северной Америке. И альтернативная европейская модель предписывающего градостроительного регулирования. В первом случае застройщикам предлагаются разные гибкие альтернативы на выбор, во втором – строго предписывается обязанность выполнения заданных требований.

Например, в Нью-Йорке в определенных зонах города, в том числе на большой территории Манхэттена, действует система градостроительных бонусов. Логика таких бонусов простая – при создании определенного количества новых доступных жилых единиц в здании застройщик получает право строительства дополнительных этажей сверх максимально установленного в правилах землепользования и застройки уровня.

Градостроительный бонус по плотности застройки земельного участка в рамках программы «Инклюзивная жилищная политика» города Нью Йорка, США. Источник: Правила землепользования и застройки Нью Йорка.

Примером решения проблемы вопроса доступного жилья в городской застройке в рамках модели предписывающего градостроительного регулирования является законодательное регулирование доли доступного жилья во вновь строящихся зданиях. Такая система, например, действует в Лондоне (Великобритания), Мельбурне (Австралия), Гэлвее (Ирландия), Сан-Франциско (США). Застройщикам может предлагаться на выбор предоставление доступного жилья в строящемся или другом здании, либо внесение денежного взноса в специальный городской фонд доступного жилья. Например, в Сан-Франциско в  2012  г. (а впервые – гораздо раньше) были установлены  такие взносы: 19,96 долларов США в расчете на 1 кв. фут офисной площади, для малых  предприятий – 15,69 долларов  США  в  расчете  на  1  кв.  фут,  для сектора R&D – 13,3 долларов США в расчете на 1 кв. фут.

Что выбрали российские города?

Российские города можно отнести скорее к городам со слабой градостроительной политикой с точки зрения ограничений для расширения городской застройки, требований к качеству и доступности создаваемой градостроительной среды.

В период наиболее интенсивного экономического роста в 2000-2008 гг. российские крупные города развивались по экстенсивной модели, реализовались масштабные проекты комплексного развития территорий на окраинах городов и в их пригородах. В этот период профессиональными застройщиками вводилось ежегодно в среднем 25 млн кв. м жилья, из которых только 2-3 млн кв. м жилья возводилось в застроенных территориях (либо на месте снесенных зданий, либо на свободных земельных участках).

При этом реальные цены на жилье возрастали ежегодно в среднем на 10% в год (опережая темпы экономического роста на 3 п.п.), и в результате, доступность жилья не увеличивалась – отношение средней цены квартиры к средним доходам домохозяйства оставалось на уровне 5 лет.

Коэффициент доступности жилья (отношение средней цены квартиры к среднему доходу домохозяйства) в России в 2000-2008 гг., Источник: расчеты Фонда «Институт экономики города» по данным Росстата

То есть из классического выбора «качество среды или доступность жилья», российские города не выбирали ничего.

Какие существуют российские практики строительства доступного жилья?

В России пока не применяются градостроительные инструменты стимулирования застройщиков к созданию доступного жилья, аналогичные описанным выше инструментам. Однако определенная попытка внедрения механизма  включения в девелоперские проекты доли жилья экономического класса на федеральном была реализована в рамках программы «Жилье для российской семьи» (далее – программа ЖРС). Программа была принята в 2014 году и формально продолжает действовать и сегодня.

Суть программы сводилась к стимулированию застройщиков к включению в проекты жилищного строительства не менее 50% жилья, которое будет предлагаться покупателям по цене не выше 80% от рыночных цен в городе, но не более 30 тыс. руб. за 1 кв. м жилья. В обмен застройщику город или регион предоставляет поддержку – в форме земельного участка, инфраструктуры, формирования гарантированного спроса. В рамках программы предполагалась построить 25 млн кв. м. жилья экономического класса.

По сути механизм программы ЖРС аналогичен зарубежной практике по направлению развития доступного жилья. Однако по итогам проверки Счетной палаты России, на 1 января 2017 года в эксплуатацию введено 0,8 млн кв. метров жилья экономического класса, или 3,3% объема, предусмотренного программой. То есть фактически программа не была реализована.

Формальное завершение программы намечено на конец 2017 года и крайне важно учесть ее опыт для ответа на вопрос, удастся ли российским городам осуществить свой выбор между высоким качеством городской среды и доступным жильем или пока этот выбор для них пока и не стоит?

Татьяна Дмитриевна Полиди 

Исполнительный директор Фонда «Институт экономики города» (ИЭГ), директор направления «Рынок недвижимости».

Эксперт в области экономики города, жилищной политики и жилищного финансирования, реализации программ и проектов девелопмента и редевелопмента городских территорий, административных барьеров в строительстве.

Окончила экономический факультет НИУ «Высшая школа экономики», кандидат экономических наук. В 2014 году проходила курсы повышения квалификации по программам «Жилищное финансирование» и «Секьюритизация» в Уортонской школе бизнеса при Пенсильванском университете (США).

Принимает активное участие в подготовке и реализации законодательных предложений. Входит в состав экспертного совета при Федеральной антимонопольной службе по развитию конкуренции в сфере строительной отрасли. Постоянно ведет научную деятельность, участвуя в реализации научно-исследовательских проектов по Программе фундаментальных исследований НИУ-ВШЭ, является автором ряда научных статей и публикаций, постоянным участником российских и международных научных, экспертных конференций в сфере экономики города, недвижимости и жилищной политики.

Рекомендуем